깡통전세 의미와 방지 방법 알아보기

깡통 전세란 무엇일까요?

 

깡통 전세란 집의 매매가보다 전세 보증금의 가격이 더 높게 형성된 매물을 말합니다.

텅 비었다는 의미에서 깡통 전세라고 표현하죠.

깡통 전세는 집주인이 받은 주택담보대출금과 전세금의 합이 현재의 집 값보다 더 높은 경우에 발생하는데요.

이런 경우에 집이 경매로 넘어가게 되면 세입자는 전세금을 돌려받기 어렵습니다.

 

예시

예를 들어, 아파트 매매가가 5억원이라고 하죠.

낙찰가율을 80%라고 가정하면, 낙찰가는 4억원이 됩니다.

이때, 집주인이 받은 주택담보대출금이 3억원이고, 전세금이 2억원이라면,

주택담보대출금과 전세금의 합은 5억원이 되어 현재의 집 값보다 높아집니다.

만약 이 아파트가 경매로 넘어가게 되면, 세입자는 전세금의 일부분만 돌려받을 수 있게 된다.

왜냐하면 채권자가 지급순위가 더 우선이기 때문이죠.

 

깡통 전세에 처한 세입자는 어떻게 대처해야 할까요? 

깡통 전세의 위험을 피하기 위해서는 다음과 같은 방법들이 있습니다.

 

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전세보증보험 가입

전세 계약 시에 전세보증보험에 가입하세요.

이 보험은 집주인이 경매로 넘어가게 되면 세입자에게 전세금을 보장해주는 제도입니다.

단점은 모든 비용을 보장하지 않고 일부만 보장되기에 경매 낙찰 후 지급액이 적다면 손실을 보는 것은 동일할 수도 있습니다.

 

근저당을 반드시 확인한다.

전세 계약 전에 집주인의 부동산 등기부등본을 확인하고, 주택담보대출금과 근저당설정금액을 파악합니다.

이를 통해 깡통 전세의 가능성을 예측할 수 있다.

근저당이 적절하게 있는지 확인하려면 아래 내용을 검토해주세요.

• 부동산 공시지가를 확인합니다. 
• 해당 부동산의 전세 매물 수와 총 전세금액을 확인합니다.
• 근저당과 총 전세금액의 합산이 공시지가의 70% 이하인지 확인합니다.

만약 공시지가 70% 정도라면 전세금을 보존할 수 있고,

80% 이상이라면 전세금 보존이 어려울 수 있습니다.

만약 90-100% 이상이라면 위험성이 굉장히 높죠.

 

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주기적인 등기부등본 확인

전세 계약 중 등기부등본에 이상이 생긴다면 즉시 확인을 요청하셔야 합니다.

만약 부동산이 경매절차를 밟게 된다면 법원에 이의신청서를 제출하세요.

 

다행인 점은 등기부등본에 변경이 생기는 경우 알림을 주는 서비스가 있습니다.

 

 

 

깡통 전세는 부동산 시장의 불안정성 때문에 발생하는 현상입니다.

부동산의 말만 믿지는 마시고, 직접 계산하고 검토하는 것이 깡통전세를 막는 방법입니다.

특히 최근 부동산 하락으로 이전엔 근저당이 적합했지만 아닌 경우가 있습니다.

가장 좋은 것은 근저당이 없는 집과 계약하는 것을 기억하세요.